Lorsque l’on vend ou loue un appartement ou une maison, il est indispensable de réaliser certains diagnostics techniques. Ces documents, regroupés dans un dossier de diagnostics techniques (DDT) permettent d’informer l’acheteur ou le locataire sur l’état du logement et d’éviter d’éventuels litiges.
Mais quels sont ces diagnostics ? Sont-ils les mêmes pour une vente et une location ? Quels sont les risques en cas d’oubli ?
Pourquoi réaliser des diagnostics immobiliers ?
L’obligation de réaliser des diagnostics immobiliers existe depuis plusieurs années et vise à protéger les acheteurs et les locataires. Ils apportent une évaluation objective du logement et permettent notamment de :
- vérifier la sécurité des installations (électricité, gaz, amiante, etc.) ;
- évaluer la performance énergétique du logement ;
- informer sur les risques naturels et technologiques.
Me Christelle Boubeta, notaire chez Notaires Office, précise : « En location, le DDT doit être annexé au bail. » Elle ajoute : « Son absence peut être interprétée comme une volonté de masquer certaines informations et expose le propriétaire à des poursuites. »
Les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente
Pour une vente immobilière, plusieurs diagnostics sont obligatoires :
| Diagnostic | Obligation | Durée de validité |
| Mesurage loi Carrez | Vente de logements en copropriété | Sans limite sauf travaux |
| Plomb (CREP) | Logements construits avant 1949 | 6 ans si présence de plomb, illimité dans le cas contraire (ou si niveau détecté < à un certain seuil) |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimité si absence d’amiante, mise à jour selon état dans le cas contraire |
| Électricité/gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| DPE (diagnostic de performance énergétique) | Tous les logements | 10 ans |
| Risques naturels, miniers, technologiques et risques spécifiques (sismicité, radon, recul du trait de côte) (ERP) | Zones à risques | 6 mois |
| Termites | Zones définies par arrêté préfectoral | 6 mois |
| Diagnostic bruit | Zone d’exposition au bruit des aéroports | Illimité |
D’autres états, diagnostics ou certificats doivent parfois être fournis : logements situés dans un secteur d’information sur les sols ou dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère, logements équipés d’une installation d’assainissement non collectif, logements situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral en raison de foyers de mérule identifiés.
Les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de location
Pour louer un logement, les obligations sont moins nombreuses mais restent essentielles :
| Diagnostic | Obligation | Durée de validité |
| Mesurage loi Boutin | Tous les logements loués vides | Sans limite sauf travaux |
| Plomb (CREP) | Logements construits avant 1949 | 6 ans si présence de plomb, illimité dans le cas contraire (ou si niveau détecté < à un certain seuil) |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Doit être tenu à la disposition du locataire |
| Électricité/gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| DPE (diagnostic de performance énergétique) | Tous les logements | 10 ans |
| Risques naturels, miniers, technologiques et risques spécifiques (sismicité, radon, recul du trait de côte) (ERP) | Zones à risques | 6 mois |
| Diagnostic bruit | Zone d’exposition au bruit des aéroports | Illimité |
Au sujet du mesurage de la surface, Me Jean-Guillaume Dupin, notaire chez Notaires Office, indique : « Le mesurage prévu par la loi Boutin permet de connaître la mesure exacte du logement, là où le diagnostic de performance énergétique mesure la surface chauffée. »
Concernant le DPE, Me Christelle Boubeta insiste : « Pour le locataire, le DPE permet d’estimer le coût du chauffage et d’éviter les mauvaises surprises. »
L’audit énergétique : une nouvelle obligation en cas de vente
Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour la vente des logements classés F ou G au DPE et non soumis au statut de la copropriété. Pour les autres logements, son entrée en vigueur est progressive :
- 1er janvier 2025 pour les logements classés E ;
- 1er janvier 2034 pour les logements classés D.
L’objet de cet audit est de compléter le DPE. Il propose des travaux d’amélioration de la performance énergétique et comporte une estimation des coûts et des aides publiques existantes. Il est valable 5 ans.
Quels risques en cas de diagnostics manquants ou erronés ?
Dans le cadre d’une vente, l’acheteur peut demander une réduction du prix, voire annuler la vente s’il prouve un vice caché.
Pour une location, le locataire peut demander des dommages et intérêts, voire être relogé aux frais du propriétaire en cas d’absence de DPE ou de CREP.
A RETENIR : avant toute vente ou location, il est essentiel de réaliser les diagnostics obligatoires pour garantir une transaction transparente et sécurisée. Spécialiste du droit immobilier, votre notaire est le bon interlocuteur pour vous accompagner dans vos projets immobiliers.
